截至8月30日晚间，A股133家房地产行业上市公司2019年半年报全部披露完成，其中119家为房地产开发企业。与此同时，H股上市的189家房企也已陆续披露了2019年中期业绩。从各家公布的中报数据看，龙头房企不论从拿地、投融资、销售还是从各类财务指标的评价看，都表现的“有恃无恐”，相比之下，中小企业则显得谨小慎微，如履薄冰。

 

据中国指数研究院数据，2019年1-8月，销售额过千亿的房地产企业共有19个，其中碧桂园、万科、恒大分别以5156亿、4273亿、3722.5亿夺下前三，但值得注意的是，销售额低于500亿以下的TOP100企业多达58个，而垫底的绿城国际仅仅只有95亿。

 

从数据不难看出，即使销售业绩同在前百强内，但企业间的销售额也存在着天壤之别，碧桂园销售额足足多出万科一个千亿房企，5个五个中小型房企，房地产行业内部梯度在成为许多房企不可跨越的“鸿沟”。

 

这是目前中小房企夹缝生存、艰难求生的一个重要原因，而这也将决定行业未来内部结构调整的基本态势，即：弱者离场，强者恒强。

 

从业绩看经营：存量经营的时代

 

从数据上看，2019上半年，不论是龙头房企还是中小型房企，企业毛利率都有所增加，增长，分别为29.6%、37.6%、33.1%，但有趣的是，房企的投资收益却有所下滑，2019房企整体投资收益下滑26%，龙头企业和中小型房企下滑分别为7%、37%、40%。与此同时，回款和预收账款的增速都在逐步放缓，在中小房企表现尤为明显。

 

从数据上看，企业盈利结构和质量得到改善，从“增量”到“存量”经营的转轨正在实现，而周转速度的放缓，则显示从运营中求利润成为当前阶段企业的共同诉求。

 

从运营看分化：要么向上梯队靠拢、要么就掉队

 

2019年上半年，龙头房企和中小房企的净负债率分别为85%、119%、97%，经营性现金流分别为50亿、119亿、-116亿，从数据看，中型房企面临着更大的发展扩张压力，而小型房企面临的则是生存压力。虽然龙头房企现金流略微紧张，但总体来看，经营依旧最为轻松。另一方面，随着融资的不断收紧，由于会影响到房企拿地、销售、回款等运营的方方面面，融资成本，更加彰显了“背靠大树好乘凉的”的道理。2019年上半年。中小房企融资成本大都在7%以上，龙头房企成本则在5%-7%或者5%以下，很重要的原因是，自身“底蕴丰厚”，不仅在外部融资有“绿色通道”，自己自足能力也远高于中小房企。

 

而随着杠杆回升，国家方面未来或将有进一步的“降杠杆”的动作，这将会进一步增加中小房企的生存发展压力，而龙头房企凭借丰厚实力在逆经济周期上的优势，或将进一步拉大房地产行业梯度差距。

 

虽然，从2019年上半年年报看，市场整体表现依旧良好，并且在经营和盈利方面有结构者质量的提升，但是者一定程度上得益于龙头房企等优质房企的对整体房企市场表现修复拉升，并且这一拉升，在未来在政策压力趋缓的环境下，有望进一步提升房地产市场整体发展结构和水平。

 

不过仍旧需要指出的是，房住不炒是国家长期坚持的基本定位，日前国家在改革完善LPR也曾明确指出，对房地产的融资约束将不会放松，因此未来中小型房企房地产销售、融资方面将会面临更大的压力。与此同时，经济下行也会进一步压缩居民杠杆水平，需求后劲不足将会进一度让中小房企状况雪上加霜，因此中小房企需要严阵以待，做好打长期攻坚战的准备。