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破解“租不起”难题,根本还在激活房源供给

房租上涨从根本上来说是供给失衡所导致的,“炒房租”不过是那只瞄准缝隙的“苍蝇”。
近期,一二线城市房租上涨成为各界关注的热点。 
 
有数据显示,2018年7月北京市租赁成交环比增加19.2%,市场成交节奏亦持续加快。单平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。据中国房地产协会官方网站数据,同比来看,北京平均租金同比上涨21.89%。 
 
房租上涨并非北京独有。数据显示,过去一年,在全国的一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都,达30.98%。深圳紧随其后,涨幅为29.68%。重庆、西安、天津、合肥等二线城市,涨幅全线超越北上广,而北京和广州的涨幅也均超过20%。 
 
有人惊呼,之前普遍担忧的“租不起”到来了。其实,“租不起”的危害远远大于“买不起”,因为租房是购房的替代品,买不起房子的人好歹还能靠租金获得住所。假如“租不起”,无异于堵死了普通人在一二线城市为梦想打拼的最后退路,或许他们会因为“居不易”而失去改变命运的机会。 
 
于城市而言,这也是一种灾难性的损失。年轻人虽然当前支付能力最差,但是未来创新活力最强,他们往往是一个城市竞争活力的源泉。失去年轻人的城市是没有未来的。 
 
目前,公众舆论普遍将房租上涨的原因归咎于中介抢房源上。有报道称,北京一位业主以心理价位7500元/月的租金打算出租房子,但是在自如和蛋壳的轮番报价下,最终的价格却到了10800元/月。
 
应该说,这可能是此轮房租上涨的最重要的直接推手。除此之外,价格原理告诉我们,价格的涨落直接由供需关系决定,只有供给不足才会滋生囤货等投机行为。换句话来说,房租上涨从根本上来说是供给失衡所导致的,“炒房租”不过是那只瞄准缝隙的“苍蝇”。 
据数据显示,目前北京租赁人口约为800万,而租赁房源不足一半,仅仅只有350万间,仍然存在着400万间以上的缺口。此外,2017年底以来,北京市对违规租赁住房的整顿不断加强,也导致潜在房源减少。 
 
值得注意的是,8月17日,北京住建委等多个部门就集中约谈了相关企业的主要负责人,明确要求不得通过恶性竞争抢占房源,但其实“恶性竞争”是很难界定的,此举虽然重要,恐怕也难以治本,防止“租不起”的釜底抽薪之举还是要激活各方供给。 
 
加大供给首先还要在政府、国有企业投资建设租赁住房上下功夫。北京市计划2017年-2021年建设50万套租赁性住房,即便如此,恐怕还是无法短时间内改变供需失衡的局面,而且也存在“远水难解近渴”的问题。
 
另一方面,住房租赁市场的供给还在于,如何激活市民手中的房源。近年来,市民手中有数套房子的比例还是很高的,但目前我国租赁市场存在种种问题,使得这些房源没有有效利用。
 
例如,笔者在广州市花都区离市区很近的地方就有一套145平方米的房子,由于担心租客难缠、租金不稳定等因素,一直没有装修进入租赁市场。其实要是租赁省心省事,笔者是愿意简单装修一下将其推入租赁市场的。 
 
此外,租赁市场还存在“空档期”等耗损,使得大量房源零散地在市民手中,资源没有有效利用。当然,市民手中的房源由于租售比的原因,房租也有正常上涨的需求。不过,大量供给最终会抑制“炒房租”的基础,房租只会合理上涨而不是非正常上涨,这是与当前一些地方的房租快速上涨是有区别的。 
 
窃以为,监管部门应该利用财税杠杆,鼓励房源进入租赁市场,例如对中介抢房源最终租不出去的房子高额征税;包括未来出台的房产税设计,也应激励多余的房源进入租赁市场。这或许远比政府自建租赁住房更具效率,也节约财政资金。更重要是,这样能在短时间内实现供给均衡,使得房产中介失去了“炒房租”的基础。
 
(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)
 
文章原载于“澎湃新闻评论”微信公众号
 
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