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深圳试点年增长不超过5%,严格租金管控真能“稳”房租吗

8月29日,2018中国深圳国际房地产业博览会暨第一届中国深圳住房租赁产业展开幕,“深圳正探索建立全市稳租金商品房项目制度,采取严格的租金管制”成为此次房博会“抛出”的首个重磅炸弹。记者从本届房博会上首个论坛— 首届中国(深圳)住房租赁产业展主题论坛中获悉,深圳将推出“稳定租金商品房”试点,通过采取“一房一价”、“一年一调”等严格租金管控,控制年租金增长率不超过5%,对于在深缴纳社保满一年且未购房的居民,可在线申请参与排队。

据悉,稳租金商品房是指房地产开发企业建设并组织运营,在一定期限内只租不售,接受政府主管部门的租金管控或指导,面向在深圳工作的未购房居民出租的商品房。 

可见租房市场行情已引起政府的关注,不过,事实逼迫你不得不如此。从前租房市场近乎完全竞争市场,通过供给和需求的相互作用产生一个合理的价位,较于购房市场来说真正可以算着实市场经济,但如今,继房价失控上涨后,房租也将解下缰绳,纵横驰骋。数据显示从2017年2月到2018年5月,上海房租上涨19.5%,深圳上涨15.5%,北京大涨25.9%,而即便逃离了北上广深,成都、西安也有30.98%、25.08%的同比涨幅在等着人才们落户。

单看深圳市租赁价格指数也已同比上涨持续11个月,其中1~7月的租赁价格同比价格指数分别为104.1、103.0、104.1、104.7、104.0、104.8、105.0,略高于同期CPI同比指数(7月CPI同比指数102.5)。 

巨幅的上涨也有着背后的推手,那便是需求。有统计数据显示,在深圳2000万的实际管理人口中,80%的人群租房居住;1041万套存量住房中,70%长期处于租赁状态。这意味着深圳市居民的居住主要以租赁为主,全市常住人口的住房自有率为34%,即约1/3常住人口居住在自有住房中,2/3常住人口需通过市场租赁。 

虽说之前政府文件不断鼓励住房租赁市场的发展对如今租房价格提供了上涨地最原始地动机,但今天的租房调控政策也算是及时,没有走楼市先涨后管的老路。

笔者注意到,政府用意在于通过租金传导效应,引导市场合理定价,以此来完善住房租赁政策法规,减轻新市民的居住负担,优化营商环境,构建房地产调控长效机制。但这其中问题还存在很多问题。

首先是稳租金的价格管控机制。推广文件中显示租金管控即实行“一房一价”,起始租金要通过市场评估,不得超过同类价格。采取“一年一调”的租金管制方式,涨幅参考的标准会综合考虑当年市场发展形势以及周边的租金价格、CPI的增长速度或者是人均可支配收入的增长率等,年租金增长率不超过正负5%。可以看到众多因素构成了房屋最终的涨幅,可以说很是全面,但在市场定价失灵的时候,如此这般真的合理吗?次优理论有这样的评述,不是每一种往高处走的路都能引导你到达山顶,因此稳租金在涨幅制定上的合理性还有待时间检验。 

其次是租金传导效应的作用到底有多大,通过稳租房来引导市场合理定价必须要具备量的要求,而此次的试点我们也能看到,塘朗城精品公寓是由深圳地铁集团与深业集团共同成立的公司——深圳市朗通房地产开发有限公司建设经营,这背后有多少政府的力量在支持我们不得而知。租房市场的如今大幅上涨离不开背后的资本力量,有利可图便是资本流动的原因,因此并不是所有的开发商会遵从稳租金的政策(毕竟收益降低了),特别的,若想通过政府补助而达到大面积稳租金住宅的落地无疑是掩耳盗铃的行为,无非是将纳税人的钱补贴租金了。因此怎样将稳租金商品房量扩大是最为严峻的问题,毕竟,调控只能限购限售,而不能直接对市场上的价格指手画脚(要是真有这么一天,可能市场会更加混乱)。 

当然,稳租金试点房在有些方面确实值得肯定。

首先是条件的严苛,租房必须符合一定条件,即在深圳市缴纳社会保险一年以上的未购房居民。其次是租期管制和排队购房,有了针对性的面向对象后再限定租期无疑会使得整个租房管理更加科学合理,最后是智能监管,试点房通过指纹锁和人脸识别的认定技术的应用,能够确保租房的安全和诚信,所有房源的指纹锁更换功能全部由物业公司掌握,个人不能操作,以防在租房过程中出现一些转租的行为发生。利用科技真正意义上避免以他人名义冒名租赁,转租以及其他违规事件发生。 

租房市场不似购房市场,但对城市的意义胜却购房市场,如今城市拼的就是人才和创新,如果说购房限制了人才的扎根,那么租房直接限制的就是人才的进入,因此为了城市的未来,租房市场也应得到更多的关注,不要让“租不起”成了城市的门槛。

只是,对房租进行价格管制,到目前为止在全世界范围内都是失败的,并作为价格管制失灵的典型案例被写进了经济学教材,例如使得房东不愿意出租或者不愿意装修等。深圳等地的严格的租金规制会成功吗?

(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)

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