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取消商品房预售制度须循序渐进 不应急于求成

近日,广东省房地产行业协会发布的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》中,关于“商品房预售制度”的内容引起了极大关注。经澎湃、新京报多家媒体证实,广东省酝酿逐步取消商品房预售制度,全面实施现房销售。

同时还有流传消息称,住建部同时也向湖北、四川、江苏、河南等省发函,要求对预售制度进行研究论证,虽然住建部后续进行了辟谣,但是无风不起浪。在去杠杆的阶段化进程中,房企的输血管被一条条切断,影子银行、海外发债….现在商品房预售制度进入高层的考量似乎也是情理之中。而且,取消商品房预售制度的呼声由来已久。

商品房预售制度最早是从香港地区流传过来的,也称卖楼花,是为了减轻房企融资压力而创新的一种营销策略,属于一种期房买卖,即买卖双方通过交付定金或者购房款的方式,约定在未来确定的日期将预售房交付给承购人的法律行为。

我国自1994年开始引入这一制度,预售制度不仅仅见证了房地产市场的起起伏伏的,贯穿其发展的始终,更是为铸就房地产如今的辉煌做出了不可磨灭的贡献。

就开发商来说,预售制度的引进可以说是行业的发展带来了春天。就一个资本集中的行业来说,资本意味着一切,土地、市场、利润而这些恰好从各个环节形成了企业垄断,这一点从如今的房企大佬不难看出。碧桂园、万科等等大都是依靠着坚实的资金实力实现了市场的规模的扩张,将市场变成了事实意义上的寡头市场。

据数据显示,1997我国房地产开发企业负债为1.46万亿到了2008年时候已经破了10万亿,2016年更是达到了48.97万亿,同时也可以看出在房地产市场最火热发展最快的近十年,企业负债也是增长最快的,这一定程度上证实了类似于预售制度的金融杠杆对房地产行业迅速发展所作的贡献,另一方面也反映出了我国房企的发展太过于依赖于“无成本”的运作,这不仅扭曲了房地产融资机制,对于企业的风险控制来讲也是极为不利的。

但也正是预售制度给其带来的形成垄断的资本,正在使得这个市场逐渐失控。近两年国家对与相关房价的控制从未间断,但是可以说是屡战屡败,屡败屡战。价格并没有得到真正的控制,很大部分原因是垄断所形成的力量正在操控市场使得宏观的调控失效。

而对于银行等金融主体而言,预售制度所形成的贷款业务基本上是支撑了所有贷款业务的半壁江山,贷款业务作为银行利润的重要来源,银行自然是乐意成为业务的承接人。

不过,任何市场,风险和收益都是对称的。可能在房地产市场最初火热之时,该项合作更像是一个双赢的。而事到如今,房地产的天更像是娃娃的脸随时会变,房企想要通过预售实现融资同时转移风险的策略更像是司马昭之心,路人皆知。银行面临的违约风险正在与日俱增,本应该为其承担的怨气金融风险、囤货风险都转移给了银行与承购人。

同时对于真正的购房者而言,预售制度给与他们的更像是一个准入征,他可以让目前资金不足但是持久收入较为稳定的的刚需一族,能耐够提前拥有住房这对刚需一族来讲是福音。然而,市场制度的不健全一方面导致预售中延期交房、偷工减料、新房抵押等损害消费者权益事件频发,另一方面其制度空白更是给投机者打擦边球留下了空间,而投机者对市场的腐蚀更是让整个房地产市场更加的不稳定和不可把控。

虽然预售制度取消,可以减少购房人的期房风险,降低银行等金融机构的风险同时让政府的监管减轻负担并且更加有效。不过,同时也意味着房地产的销售将变为现房销售,市场所面临的直接结果就是供给不足,购房成本更加让购房者在短期内更加难以负担,因而降低整个国民的生活水平。

而现阶段虽然说房地产市场泡沫所产生的金融风险不得不控,但是就整个房地产市场而言最主要的矛盾仍旧是供求的不匹配。因此窃以为,没有完全只有正效应的政策制度,这些旁枝末叶缺的只是一个健全的制度的规范,所以即使真的要彻底的去杠杆,房地产预售制度取消或是其难逃的宿命,但其也远不该终结于现阶段。

(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)

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