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厦门放宽落户政策究竟是不是为楼市托底?

近日,厦门房价的下跌和落户政策的放宽引发舆论关注,有观点称,厦门近日放宽落户政策,意在托底楼市。
9月15日,国家统计局发布的8月份70个大中城市新建商品住宅价格数据显示,仅厦门房价下跌。从领涨到独跌,厦门房价经历了过山车。有机构数据显示,2018年上半年,厦门商品住宅供求双双下滑,库存进一步扩容,去化周期延长,库存压力较大。
 
据此,厦门近日发布通知,表示将放宽落户政策,这也是自2010年以来厦门第一次放宽落户政策。
 
近两年,国家对房地产市场的调控不断深化,从“五限”的行政手段,到降准降息定向放水的货币政策,再到目前即将要实施的房产税的财政法律措施,宏观层面的调控越来越趋向常态化。调控的持续深入在引导房地产市场回归正轨,健康发展的同时,也给了市场一种错觉:不论市场上出现什么变化,皆会被归结为房地产市场的“天”变了。
 
但事实上影响房价的因素有很多,不仅是宏观经济因素,还有微观市场因素,更有社会因素,其中人口状况便是一个重要的社会因素。这里的人口状况指的不仅是人口流动还有人口结构。经济发展程度以及城市距离间的联动效应是人口流动对房价产生影响的深层次原因。
 
因此,总体而言,目前厦门房价出现独跌的状况,一方面与本地区人口结构有关,另一方面,也与本地区经济发展水平所带来的人口流动有关。
 
据厦门市统计局统计,自放开二胎政策之后,人口出生率和自然增长率在逐年增高,死亡率继续下降。数据显示,2017年出生率达到16.6%,自然增长率为13.5%。统计数据显示,截至2017年12月31日,厦门市户籍人口为229.9万人,其中60周岁以上人口超33万人,老龄化水平为14.7%。
 
需要注意的是,根据国际上对老龄人口的标准划分,60岁以上人口超10%,或65岁以上人口超7%的社会就已经是老龄化的社会,由此可见,厦门的老龄化程度也已经到了不容小觑的程度。
 
事实上,中国人消费习惯更符合经济学上的莫迪里安尼生命周期假说,即在有限的预算约束下,消费者为了实现整个生命周期内效用的最大化,会在不同的生命阶段进行不同的消费行为的最优选择。所以,如今能对房地产市场形成支撑作用的依旧是适龄的青年人口。
 
然而,目前厦门的人口的结构更像是哑铃结构,青年群体面临着严峻的养老和抚养压力,预算紧张。支付能力的下降减少了亲年群体对房地产的需求,自然会抑制房价的上涨。
 
反观目前厦门房地产市场,自2016年9月实施限购政策之后,非户籍人口被严格拒之门外,对整个房地产市场的支撑基本上依赖当地人口。短期来看,哑铃型人口结构不仅使得真正有支付能力的需求对当地整个房地产市场发展支撑动力略显不足,甚至导致整个当地市场的需求也显得力不从心,而若想依靠本地青年群体形成对当地房地产市场的支柱或需撑到下一个婴儿潮的到来。
 
同时,有调查数据显示,2017年,厦门常住人口户口登记中有57.2%的户口地为其他城市,人户分离现象普遍存在,其中流入人口在厦门居住半年至一年的人口比例为14.9%,两年至四年的为33.1%,五年及以上的为39.1%。
 
通过数据可以看出,限购政策虽然在一定程度上起到了抑制楼市过热,控制房价的作用,但也使得购房者比例产生结构性变化。限购导向下的楼市使得人口流动趋于短期化,这也就意味着严格的限购影响了落户,而落户事实上是青年群体流动的一个重要动力,严格的限购会阻碍人才的流入,不利于为城市的发展提供持久动力。
 
像厦门这样的流动性城市,流动人口对本地房地产市场的房价影响事实上是相当大的。一般而言,流入人口占总人口比重越多,且其收入水平越高,对房价的拉动作用也越明显。而严格限购政策下的楼市,事实上是减少了市场需求,挤出了非本地需求的同时也降低了流动人口对本地楼市的拉动作用。
 
人口流动的深层次的原因是经济的发展水平,经济的发展水平又反过来通过人口的流动来影响本地楼市。因此,不论从何种角度来看,限购政策并不是一劳永逸的政策工具,政府想要加强对本地房地产市场需求的引导和管理,都需要了解房地产市场问题的深层次原因。
 
因此,厦门房地产市场的问题与本地人口结构和政策影响下的人口流动脱不了干系。以放松落户来释放需求,稳定市场预期可以一定程度上刺激楼市,起到托底房地产市场的作用,但同时也必须警惕投机风险,精细化落户标准、比例,在托底楼市的同时确保不会引起房价的剧烈波动。可以预见的是,宽松的落户政策对房地产市场作用会在未来几年内逐渐彰显,在此过程中,防止政策的异化不仅需要全面、系统的政策规定,更依赖于相关监管部门的精细化调控。
 
(作者盘和林系中国财政科学研究院应用经济学博士后)
 
文章原载于“ 地产深度报道”微信公众号(2018年10月8日)
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