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首个现房销售,预售制度改革或加速房地产去杠杆

距离广东省房协内部讨论逐步取消商品房预售制的材料曝光不到20天,全国首个商品房现房销售试点项目——深圳龙华金茂府亮相了。

这意味着,深圳这座内地最先引进商品房预售制度的城市,在预售制度改革方面也率先迈出一步。不过,对于取消预售制度是否有必要,业内争议较大,多数业内人士建议在一些城市逐步落地预售制度改革试点,不应该“一刀切”全面取消。

众所周知,现房销售对房企资金要求非常高。因此,9月21日,广东省拟取消商品房预售制的传闻一出,立刻引起了房地产市场的恐慌和地产股的下跌。随后,广东省房协回应称,传闻内容只是就拟定内容进行内部讨论。 事实上,预售制度改革构想的形成已经有不少时间了,自供给侧改革提出后,期房向现房过度便成为理想的房产市场去杠杆措施。

谈到房地产市场,我们可能更多在意房企多么多么赚钱,利润多么多么高,但我们始终忽视了高利润背后的原因,不少文章分析房市高利润原因在于高速的周转策略,实际上,这一切最根本的来源是房企的高负债经营。房企运营是个非常复杂的过程,简单来说可以分为房产和地产的经营,在这两个过程中,买地和建房对资金的需求都非常之大,如果仅靠一己之力完成整个周转对房企来说难度太大,因此,房企高杠杆运行其实也是不得已之举,而高杠杆从哪里来呢,这就引入商品房的“期房”和“现房”的概念。

相信有购房经历的人对期房并不陌生,去售楼处购房时,房企会在沙盘周围公示商品房预售许可证,即房屋买卖的“五证”之一。购房者交付购房款后,并不能立即领取房屋钥匙,而需等待工程交付。如此一来,当房屋建设项目进度达到三分之二(各地也有具体规定)时,房企便可以进行房屋销售,房企利用获取的预售资金和按揭贷款,继续维持后续工程项目的建设,这相当于房企用三分之二的工程资金,撬动了整个工程的销售回款任务。

当然,房屋预售也并不单是房企唯利是图的表现,由于商品房开发的周期相对较长,预售的产生一定程度上加快推进了住房的供应和分配节奏、解决中间环节的融资问题,因此,预售许可制度为中国住房市场的快速发展发挥了重要作用,并且,通过对预售许可证的管控和调节,国家或地方政府可以调节房企供应指标、改善供给端结构。 可以说,预售许可证或预售制度在供给端调节发挥着重要的作用。近两年政府对此类制度或工具的运用还在增多。比如,部分城市为了防范土地闲置问题的出现或者为了鼓励房企加快房产投资,放松楼盘预售的条件,这意味着,房企可以较早的进行资金回流,如此可以减少房企的资金压力,使得房企有更大的能力去加快投资。

但同时,商品房预售制度也容易引发例如工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,并且,在好的房市行情面前,房企几乎不存在融资难得问题,靠着高周转不仅使得房屋供给快速上涨,也激发了房市投机者得热情,之前出现得炒楼花,炒楼票也都是教训,因此从规范房地产试产,加速去杠杆的角度上来说,对预售制度的改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度是有一定现实意义的。

不过,就像不少业内人士表示得那样,一刀切也是不可取的,其一,全面实行现房销售将会在未来一段时间内使得房屋供给减少,在房屋需求始终无法得到满足的背景下,供给的减少势必带来房价的再次上扬,更有甚者,严重的供需失衡和价格上涨将危机社会稳定;其二,取消预售制度使得政府丧失了一项灵活管控房市得措施,将对政府管控楼盘的供应规模和结构产生一定影响;最后,当下如果取消预售制,将会有大批房企难以支撑起庞大得资金链条,面临破产危机,容易引发系统性风险,更不用说由于资金链断裂而带来的工程烂尾等现象了。

窃以为,期房和现房都有着各自独特得优点,对预售制度得改革无疑是对传统住房开发模式的一次大变革,将一改传统预售制度下的高杠杆模式,极大程度降低金融风险的发生。但以现阶段的房地产市场来看,即使是单个城市全面取消都是不现实的。但深圳此次探索改革期房销售制度打响了房屋售卖制度改革的第一枪,或暗示着土地改革的大幕也将拉开。

另外,此次试点也为房企敲响了警钟,去杠杆将可能加速进行,如何通过自有资金或其他融资渠道来实现未来的房地产开发将成为今后发展需要思考的问题。

(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)

 



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