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巴菲特海外炒房,背后是野心勃勃全球商业版图

巴菲特的一家房地产经纪公司Berkshire Hathaway HomeServices(BHH)本月与设在伦敦的Kay & Co.达成合作,这是继柏林的Rubina Real Estate之后,该公司在欧洲的第二家加盟商。目前该公司正在与巴黎以及马德里的潜在伙伴谈判,现在,这家公司正在把自己的“触角”伸向意大利、日本和中东等地。并希望在年底前将米兰、维也纳和迪拜纳也入自己的业务版图。
 
HSF Affiliates为HomeServices of America所有,其业务是经营房地产经纪特许经营网络。该公司等了18年才签下第一份海外特许经营合同,这份合同的签订的意义就如同17世纪英国给东印度贸易公司贸易授权一样,打开了其拓展全球版图的大门,彰显了其全球战略的野心,只不过这次不是资本的积累,而是资本的“集中”。
 
目前巴菲特相关公司已经以及计划进入的地区主要有:巴黎、马德里、墨西哥、东京、香港。这几个地区的房地产市场具有几个相似的特点:首先所选地区皆为经济比较发达的地区,或者首都城市,基础设施相对比较完善,人口的国际流动相对频繁。其次,政府对房价的控制力相对有所限制。最后,房价目前都出去平稳上升的趋势。
 
据《费加罗报》报道显示,2018年第一季度,巴黎房产均价已经达到7万元/平方米,且有继续上升的趋势,根据巴黎公证处的数据:1995年巴黎的房价为2000欧元/平方米,对比如今的房价暴涨了350%。
 
而在今年一月份,香港依旧成为全球房价最高的城市,蝉冠8年,据研究,目前香港房价中位数已经接近本地家庭收入中位数的20倍,在过去的10年间房价上涨160%,目前的均价为3182美元/平方英尺。
 
这里有一个疑问的地方在于,该公司的首席执政官声称:越来越多的买家来自于美国以外的国家,因此成为全球化的公司对他们来说至关重要。让人不禁质疑为了海外需求者构建一个全球化的服务系统,会不会有点大材小用?况且这部分需求并没有构成美国房地产需求的主导需求。
 
同时,据2017年数据显示,中国买家在美国的购房总额已经达到317亿美元,成为美国房产头号海外买家,并且四年蝉联冠军。从购置的房产的数量来看,中国购房数量为40572套,连续蝉联三年冠军,并且中国买家中,有65%的购房方式选择的是全款买房。
 
所以疑问之二就是,中国购房者在美国房地产市场海外需求中占绝对优势,正所谓“牵牛要牵牛鼻子”,在巴菲特的诸多考量中为什么没有中国的身影?
 
终究不过是一句话:醉翁之意不在酒,在乎山水之间也。作为投资界的大神,巴菲特目前的战略布局不过是想在已经相对比较发达的、走向较为积极、进出比较自由的市场中分得一杯羹。那么这样有宏伟野心的商业版图,其最终的受益者绝非是这些真正的有居住需求的移民者,而是投资客和公司。投资客是房价最好的推手,而相对自由的、受政策控制力小的市场是投资客的生存的环境,这也就解释了为什么中国作为全球第二大经济体却没有被纳入到巴菲特的全球房地产市场的宏伟商业蓝图中。
 
我国房地产行业的一个典型的特点就是受政策的影响比较大,尤其是2015年-2018年这三年我们见证了,房价是如何随着政策风向的“扭转”经历了暴涨和停滞,在“住房不炒”“居有所屋”定位下,我国房地产市场确实不允许外客的“插足”,这样进退都相对来说非常困难的市场,确实不是建筑“商业帝国”的最优之选。
 
不过窃以为,巴菲特大举进攻外海房地产,就目的就如文章开头所提到的一样,一份份特许经营合同堆砌起的,事实上是一份野心勃勃的全球商业版图。就如 17世纪初的东印度公司,一纸皇家特许,东印度公司垄断贸易权21年,并变成印度的实际主宰者。而现在的巴菲特相关公司正在这样垄断权的边缘试探。
 
(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)
 
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