财新传媒
位置:博客 > 盘和林 > 深圳楼市又“爆发”?须防弹簧效应

深圳楼市又“爆发”?须防弹簧效应

近期来看,深圳有部分楼盘大量推售,截至11月30日,深圳全市共计20个楼盘取得预售证,预计17个项目将入市,累计推售房源套数达12277套。深圳近十天内共推出5个新盘,共有约5500套房入市,单价从4万到10万不等,其中近4天就成交了接近200个亿。11月26日晚上8点,福田某楼盘,19点30分公示房源,20点开始选房,20点30分选房结束,去化率高达96%。11月28日,万科某楼盘半小时卖出1900套,销售金额突破70亿元,打破深圳有史以来的单盘销售纪录。
 
事实上不仅仅是深圳,进入11月份北京的住宅成交额也创下2018年新高,据北京中原地产数据显示,11月份北京新建住宅成交251.34亿元,环比成交增长26%。
 
类似北京、深圳等一线城市,经过前10个月政策集中收紧期,房地产需求方实际上是持币观望、压抑需求的状态,而目前在政策调控没有进一步收紧的态势下,这部分被压抑的需求会形成反噬,出现类似于北京、深圳房地产市场火热的状况。
 
但是之所以能够出现需求的反噬,其背后的经济逻辑是一线城市房地产市场房价富有弹性,在能够在短期内能够托住部分市场供给增量。对比北京、深圳房地产市场不难发现,伴随房地产市场火热的,都是市场房价的微幅下跌。据北京中原地产数据显示,北京成交均价46457元/平方米,环比下跌4000元/平方米。据乐有家数据显示,深圳11月新手住宅网签均价54066元/㎡,环比下跌0.01%。
 
不过需要注意的是,虽然北京、深圳等一线城市往往是楼市的“先行者”,但是,此次楼市的反弹并不能作为全国楼市出现回温的标志。原因是一二三四现城市房地产市场的需求价格弹性不尽相同,一线城市相比二三四线城市价格更富有弹性,房价的下跌所释放的需求量规模要远远大于二三四线城市。
 
其次,尽管此次的楼市的“回弹”出现在北京、深圳等一线城市,但是即使是在北京和深圳,这样的“回弹”也并没有在形成覆盖整个市场的规模化态势,这也就意味着即使在北京和深圳,这样的回弹也并不具有一般性说明意义。据深圳中原研究中心数据显示,深圳11月倒数第二周四项目开盘,入市一手住宅去化约46.8%,其中更有某项目去化率低至10%。相比96%去化率的“热盘”相去甚远。
 
另一个我们需要关注的具有说明性意义的指标是:去化周期。查看数据就会发现,虽然这些“网红热盘”去化周期夸张到不足一个小时,但是事实上11月整个深圳一手房的去化周期还是高达13.8月。但是一般而言,住宅去化周期在4-6个月才是一个达到的良好的状态的“热市场”指标,这也足以说明市场的回弹事实上只是个例。
 
不过需要说明的是,虽然需求的回弹不具有普遍性意义,但是此次出现的销售“热盘”是需求方在此轮博弈中给与供给方的回应,这样的回应告诉我们:市场上需求仍旧是具有充分活力的。虽然目前在政策收紧的状况下需求显示的是收紧的状态,但是随着调控接近尾声,政策如何做到需求的逐步释放,以防止“弹簧效应”导致的“理性预期泡沫”是政策接下来需要关注的重点。
 
需要引起关注的是,相对于增量市场,房地产的存量市场仍旧显得不乐观,尤其是二手房市场表现依旧冷清,虽然部分是受市场的预期的影响,但是在整个宏观环境的影响下,一手房价增长乏力甚至出现下滑使得二手房市场降价空间进一步增大,但是拉大的下降空间导致的房产价值的缩水显然让二手房主措手不及,陷入两难的境地。
 
所以在不考虑其他因素的情况下,即使是增量市场表现良好,存量市场的空置仍旧是政府当局和房地产企业需要考量的问题,所接下来需要做的工作不仅仅做好增量去化,适当的消化存量是我们需要解决的另一个难题。
 
(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)
 



推荐 0