“过快下滑”成2019年房市主要矛盾-盘和林经济观察-财新网

如今给予房地产行业的新机遇是，如何抓住“2020年实现60%城镇化水平”政策红利的尾巴，做好产城融合、产教融合、产融结合布局。

近日，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在2019年首届中国产城融合大会上表示，2019年房市主要矛盾已经从过去的房价过快上涨，变成了过快下滑，体现在销售、投资、房价方面的下滑。

从销售方面来看， Wind数据显示，2018年1-11月，全国商品房销售面积累积值为148603.93万平方米，同比增长1.4%，商品房销售额累积值为129508.1亿元，同比增长12.1%。从总量上来看，相比2017年，2018年的商品房销售状况不算十分悲观，但商业经营就如逆水行舟，不进则退，对比2016年数据可以发现，销售下滑的态势事实上从2017年就开始有所显现。

Wind数据显示，2016年商品房销售面积月度累计同比增长率维持在22%以上，最高曾达38%，但2017年，这一增长率最低降至5.3%， 2018年这一增长率最高也才4.2%，有的月份累计增长同比仅为0.4%。商品房销售额月度累计同比更是一路下滑，2016年最高同比增长率接近60%，但到了2018年，这一增长率最高仅为15.3%,大多数时间该增长率均保持在9%-14%之间。

房地产开发投资，虽说相较于销售表现略优，但是对比数据仍可以发现当前阶段房地产市场发展存在隐忧。Wind数据显示，2018年1-11月份，全国房地产开发投资110083亿元，同比增长9.7%，其中，住宅投资78027亿元，增长13.6%。值得一提的是土地层面，2018 年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积为25326万平方米，同比增长14.3%，土地成交价款为13746亿元，增长20.2%。从以上数据可以看出，土地方面投资的增长对全国房地产开发投资额的增长具有重要的贡献意义。

对比房地产销售、投资和土地三个层面的数据，可以发现两个问题：首先，房地产开发投资没有实现有效的转化，资金压力不减，暗藏偿债隐忧。其次，房地产市场“去化”矛盾突出，将会成为房企未来一段时间经营发展的主要抓手。总体而言，“现金为王”和“运营为王”的趋势非常明显。

房价方面，2018年1-10月份，全国房价上涨10%，但是房价分化趋势明显，总的来说，三四线城市房价上涨幅度超过一二线城市房价，具体而言，北上广深一线城市，二线省会城市，三四线重点城市房价的变化幅度不尽相同。

虽然从量上看，房地产市场各项经济活动都实现了“稳中有进”，但是需要注意的是，根据“乘数原理”，经济增长不是经济活动总量的函数，而是经济活动增加量的函数。换言之，经济的发展不是取决于各个经济部门经济活动的绝对量，而是取决于变动量，要想保持经济增长率不变，经济活动必须按照一定比率进行增长，如果经济活动的增长率放慢，那么整个国民经济的增长率就会放慢。这意味着，即使各个经济部门的总量保持不变，只要增长速度放慢了，也有可能会引起经济的衰退。

因此，正如住建部专家顾云昌所言，2019年房市的主要矛盾已经变成了“过快下滑”。

从数据上看，2016年和2017年，房地产行业增加值占GDP的比重均为6.5%，但是到了2018年第三季度，该数值已经下滑至 6.3%。所以，若想实现国民经济总体水平的稳定，各个部门经济活动必须保证更高的增长速度，而不仅仅是只做大存量。作为国民经济的支柱行业，房地产行业的发展对于国民经济整体发展具有重要作用，如今，在国民经济下滑的背景下，房地产行业增速的放缓通过“乘数原理”机制的作用反映到国民经济上，事实上已达到了 “过快下滑”的水平。

随着人们对美好生活、良好居住环境和公共服务等生活追求的改变，城镇化下半场的逻辑也悄然发生改变。窃以为，城镇化作为过去十几年促进房地产行业发展的“伯乐”，如今给予房地产行业的新机遇是，如何抓住“2020年实现60%城镇化水平”政策红利的尾巴，做好产城融合、产教融合、产融结合布局。总之，如今的房地产行业，强者恒强、创新、充分整合已经成为了这个新时代的主题。

文章原载于“地产深度报道”微信公众号（2019年1月16日）

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