上市公司利润堪忧囤房成救命稻草-盘和林经济观察-财新网

2008年以来，我国的房地产市场发展异常迅速，大量资金源源不断地流入，而这其中，上市公司同样不甘人后。Wind数据显示，截至5月17日收盘，A股共有3616家上市公司，其中，1808家在2019年一季报中披露持有投资性房地产情况，1793家持有投资性房地产不为0，这表明A股至少有半数上市公司在“囤房”。从增长率来看，2014年至2018年，该数据的复合增长率达到24.38%。

几日前，“*ST海马（即海马汽车）巨亏16亿、卖400套房”的消息在网上刷屏，消息指出，海马汽车在主业经营不善的情况下，靠卖房保壳，一夜之间，“海马汽车”变“海马地产”。可以说，如今上市公司不仅把投资性房地产作为处理闲置资金的一种方式，甚至开始靠着房地产增加自身的利润。

不只是海马汽车，2016年，主营电气的深圳惠程公司，同样连卖12套房，并靠着处置房产的利润所得，为公司贡献了近40%的净利润；2017年，主营奶粉的贝因美公司也是通过售卖7套房产，成功保壳；2018年，主营电子的宇顺电子公司更是通过买卖房产获利6800万元，一举助转亏为盈，避免因连续亏损而被“ST”。

Wind数据显示，115家上市公司在2018年年报中披露了“公允价值法计量的投资性房地产价值变动损益”，其中，77家以公允价值法计量的投资性房地产价值变动损益为正，19家为零，19家为负。换言之，2018年，66.96%的公司因“囤房”获利，83.48%的公司实现了资产保值。

实际上，不论是实务研究还是理论上，都证实了大量资金流入房地产行业还是缘于该行业的高回报率。以2015年为例，房地产上市公司平均营业利润率为6.31%，而同期制造业上市公司平均营业利润率只有2.33%。房地产行业与制造业之间投资回报率的落差形成了极大的套利空间，这无疑促使了大量企业将资金投向房地产行业。

不过，企业的“不务正业”所产生的影响也要分两方面来看。

其一，从市场影响来分析，上市公司热衷囤房一定程度上加剧了房地产市场价格的上涨，但直至目前并没有明显的证据表明房价与上市公司上涨有着非常密切的关系，也就是说，上市公司投资性房地产增加的需求并不足以推动价格的异常增长。

但需要注意的是，价格只是市场的一个方面，上市公司投资房产更为严重的后果是对需求的挤占，对于供需市场并不均衡的房地产行业来说，上市公司囤房实际上是在与民争利。目前，大中型城市市场上，商品房数量供给非常有限，在上市公司这些具有明显资金优势的机构投资客户的挤压和争夺下，普通民众的需求被挤占，往往需要付出更高的溢价，因此，上市公司囤房的后果即使在价格上没有体现，还是会从需求端影响到普通购房者。

其二，就企业自身而言，多数囤房的上市公司，其主营业务并不是房地产业务，最新数据更是显示，红星美凯龙持有的投资性房地产超过了万科，对于此种现象，不少人会产生质疑，如此巨量的投资是否会挤占公司的主营业务。

在笔者看来，上市公司对于房地产的投资是具有门槛效应的，即在投资初期，该项投资有助于提高经营业绩，缓解融资约束，从而对公司的主业起到“补偿效应”，但当投资超过了一定限度，高利润驱使下的房地产投资将会挤占企业正常投资资源。进一步而言，“不务正业”可能造成对主营业务的懈怠和相关人员的错配问题，从而有损企业长期发展，特别是创新型企业，面对来自房地产的利润诱惑，具有长期性、高风险性的项目或会被简单粗暴的房地产投资所替代。

不过，国内房地产市场依旧处于发展的黄金期，禁止上市公司投资房地产是不现实也是不合理的。并且，为了实现额外投资收益，上市公司进入房地产市场的行为也无可厚非，但需要注意的是，炒房实现的收益对于上市企业来说只能是“锦上添花”或“雪中送炭”，而不能反客为主，荒怠主业。与此同时，囤房行为造成的市场问题可能会扰乱股市与楼市的正常秩序，继而也是对资本市场资源的浪费，因此，“不务正业”始终只是救命稻草，要实现真正意义上的发展，上市公司还是要从产品和经营模式入手，找到公司发展的动力之源。

文章原载于“地产深度报道”微信公众号

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