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新希望力压龙头房企高价拿地 房价预期上涨?

2019年以来土拍市场逐渐升温,多城市出现房企扎堆抢地现象,其中低调的四川新希望房地产开发有限公司以高价囤地模式引起了广泛关注。根据研究院发布的数据,2019年1-4月新希望地产拿地金额高达131亿元,其中3月份单月拿地金额超百亿。此外,值得注意的是,新希望地产拿地楼面均价为16682元/平方米,远高于头部房企碧桂园、融创中国。
 
值得玩味的是,早在今年两会时,新希望地产母公司新希望董事长刘永好曾公开表示“地产业务是被逼出来的”、“会坚定地以农产品和食品为主业”,而今才过去几个月,新希望地产就多次高价拿地的行为不免有“打脸”之嫌。
 
新希望16682元/平方米拿地均价与碧桂园、融创等龙头房企3286元/平方米、6079元/平方米拿地单价相比,虽然看起来疯狂莽撞,但事实上拿地单价与企业的空间战略布局有很大关系。例如融创、碧桂园等龙头房企,企布局不仅围绕环渤海、长三角等热点城市群,更是在中西部、三四线城市普遍撒网,而中小房企由于资金等原因,则倾向于区域市场的深耕。
 
据中国指数研究院数据显示,1-6月新希望拿地总面积149万平方米,拿地金额215亿元,但仅仅长三角地区城市群,拿地面积达115万平方米,拿地金额达180亿元,指标分别占总值约为77%、83%。
 
但反观融创、碧桂园,1-6月融创环渤海、中西部拿地面积分别为287万平方米和617万平方米,碧桂园环渤海、长三角、中西部拿地面积分别为432万平方米、818万平方米、1372万平方米,热点城市群与中西区拿地数量平分秋色,因此总地上拉低了拿地均价。
 
同时,从新希望拿地溢价率看,企业拿地其实并不算激进。据中国指数研究院数据显示,1-3月,300城土地平均溢价率成为13%,3、4、5月单月土地溢价率分别为21%、26%、20%,考虑到地块地理、经济特征,不同地块溢价率波动较大,即使在平均溢价率21%的3月,也不乏有新城、融创等超100%溢价率拿下地块,因此30%的溢价率尤其是在热点城市群,算不上“疯狂”。
 
不过从以上数据可以看出,自3月份之后,土地市场正在逐渐回暖,房企拿地的积极性不断加强,因此补仓意愿强烈的房企会在激烈的竞争下,加价竞地,从而抬升了土地溢价率。当然,土地溢价率成不仅仅与土地市场特征、地块特征有关系,还很大程度上取决于未来房价预期。
 
所谓溢价率指的是竞得价高于土地成本占土地成本的比例,两者的差价最终将被转嫁至房价成为房价的一部分,因此高溢价率事实上意味着对房价的积极预期。而根据最新数据不仅仅是新希望,1-6月各大企业拿地情绪都有所高涨,融创、新城拿地金额同比增长58%、70%,万科、龙湖、中海等房企均实现不同比例的增长。
 
从房企的拿地策略看,房企未来预期积极,不过对购房者而言,并不意味着房价的在短时间内会出现大幅度的上扬。一般而言,土储对房企来说是一种长期战略布局资产,加之开发周期的滞后,当期市场不会产生迅速、大幅度的变化。但是房价与地价之间的循环,意味着土地成本的变化必会最终体现在房价上,因此地方政府应该将土地竞争维持在一个合理区间,以期与国家维护房价、地价稳定的步调相一致。
 
而对于房企而言,虽说当前是拿地的有利时期,但随着区域分化,区域的经济环境、市场条件和经济政策,将对区域深耕类房企竞得项目的未来起着决定性作用,因此在激烈竞争中,房企更需要保持充分的理性,充分考虑政策、市场、企业自身条件理性拿地。



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