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8月25日，央行就新发放商业性个人住房贷款利率做出有关事宜公告：自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。以8月20日发布的首期新LPR计算，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。
笔者认为，这是央行确立房贷利率的长效机制，来确保房地产调控“房住不炒”目标的实现。
融创360大数据研究院监测数据显示：2019年6月全国首套房、二套房贷款平均利率分别为5.42%、5.75%，7月全国首套房、二套房贷款平均利率分别为5.44%、5.76%。总体而言，与我国当前贷款实际利率水平相当，略有下浮。
以当前的政策与数据直观的分析，不论首套房二套房，购房成本都有所下降，是购房的有利时机。但考虑到”加点规则”，实际情况对大多数购房者而言，变化不大。
本次公告明确表示，省一级分支机构应按照“因城施策”原则，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。而根据融创大数据研究院数据显示，7月份，首套房35城只有上海房贷利率低于4.85，其余城市显著高于4.85%，二套房，只有天津、杭州低于5.45%，其余城市也均高于5.45%。
从这点看，调控方面，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定的指向性相当明显了。不过虽然差别化调控与保持个人房贷利率平稳是近两年国家贯彻“房住不炒”的两项主要举措，但是加入LPR利率调控工具，与之前调控又存在着本质差别。
之前房贷利率的形成，是以“市场利率”为参考，而我国市场利率一般参考美国联邦基金利率、伦敦同业拆借利率与国内银行间的拆借利率，从本质上说，属于“自上而下”报价机制，而此次采用的LPR则类似于市场的“自下而上”的报价机制，其更有利有利于房价向市场靠拢，与收入增长保持同步。
与此同时，留给地方责任主体也具有操作空间，通过创造利率定价“自律机制”，相当于下放给地方责任主体更多主动权，通过金融工具，可以更加有效的调整当地的住房市场。
值得注意的是，此次公告的另一个重要亮点是，个人住房贷款的利率重定价。公告显示，借款款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。
从经济学的角度讲，这有利于降低时机消费选择的机会成本，保证购房者效用的最大化。而消费者跨期消费选择机会成本的降低，有利于消费者的消费期的平滑，这对住房市场来说，有助于稳定消费者预期，建立房地产市场长效管理机制。
需要指出的是，此次个人住房贷款利率调整只限商业性个人住房贷款利率，公积金暂时不做调整。一方面，表明国家坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，和打击“炒房”的决心。
但是另一方面，需要注意的是，虽然公积金代表了住房刚需的主流人群，但是没有公积金的住房刚需者在社会上也广泛存在，而在新的规定下，银行业金融机构可结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，确定每笔贷款的具体加点数值。而这样的“自由”下，则需要更多的“监管”以加持，以保证公平。
总体而言，此次商业性个人住房贷款利率的调整，对于个人实际购房成本产生的影响并不大，不过是国家方面由短期的、行政的、强制性的调控到长期的、经济的、市场的房地产长效管理机制重要转变的一个重要象征，对于稳定市场预期，贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位具有重要的意义。
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