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严控新增房贷比,“稳中从紧”监管政策推动信贷配置优化

近日监管层再度提醒银行控制新增贷款中房地产贷款比例。有大行收到通知,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模,多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。
 
之所以此次监管机构再次提到涉房新增贷款占比,是因为三季度以来,涉房贷款占银行增量贷款的比重有所上升,部分银行,比如中国银行新增涉房贷款占比就超过了30%,为了防止房地产行业的风险集聚,监管机构适时的对疫后回暖的房地产金融市场进行了合理的降温处理。
 
房地产行业具有非常强的金融属性。房地产行业内的资金来源除了包括传统的自有资金、股票融资、银行贷款以外,还包含了私募股权融资、发债融资、资管计划、资产证券化等等,可以说几乎渗透了整个金融体系。所以对于房地产行业的调控必须贯彻落实“稳”的方针,这是系统性金融风险防范的必然要求。
 
房地产的需求分为两类,一类是住房需求,也就是刚需,这部分是房地产行业内的合理需求,也是“房住不炒”方针政策需要重点满足的方面,而另一类则是投资需求,也正是投资需求才让房地产迎来了前20年的野蛮增长,成为如今金融系统一个巨大的灰犀牛。为了能够将这个“灰犀牛”关在笼子里,我们必须要收紧信贷的口子,保刚需、保住房,尤其是首套房,管住房地产行业的资金来源和融资去向,合理约束房地产信贷规模,是比提高土地等资源供给等更有效的调控方式。
 
严控新增房贷比,“稳中从紧”的监管政策也能够推动金融市场的信贷配置优化。如今的房地产市场,已经占据了很大一部分的市场融资资源。仅仅从ABS、信贷、发债三个路径来模糊测算,房地产的融资规模就将超过75万亿,而根据央行发布的2019年社会融资规模存量数据,全年融资规模也就是在240万亿左右,那就是说,仅房地产行业就占据了社会融资规模的近三分之一。再从信贷方面看,刚刚也提到,大部分银行的信贷资源也有近三分之一投向了房地产行业。
 
正如建行董事长田国立在陆家嘴论坛上所说,金融机构和国家已经明显被房地产绑架。房地产的占比越高,实体经济的空间就会越小。因此,在涉房信贷占比有所抬头的现实下,我们必须要加强对房地产金融的监管,通过合理的管控手段和制度约束,限制房地产的信贷规模和融资规模,引导银行优化信贷结构,为实体经济留下更大的融资空间。
 
同时,房地产一直都是金融风险的聚集地,犹记得2008年的金融危机正是由美国住房次级贷款引起,进而链锁到整个信贷市场。所以,如果让房地产金融化过于严重,吸纳了过大规模的信贷资源,那么我们整个金融体系的风险情况也将非常严峻。
 
由于房地产本身的行业属性,高杠杆一直与其形影不离。根据天风证券发布的2019年房地产行业总结,房地产行业整体净负债率虽然逐步下降,但仍然较高,国企杠杆率保持在60%到70%,而私企则更高,而且,房地产还让我国的居民杠杆率显著提升,厦门、杭州、南京等地居民贷款与居民存款的比例都超过了100%。信贷体系过度依赖房地产的结果,不仅会导致房地产的高杠杆风险蔓延到整个金融体系,还将促使居民杠杆率过高,压减社会消费,最终影响我们的内循环战略执行,不利于经济体的长远发展。
 
综上,窃以为,此次监管机构再提涉房贷款规模,是对目前涉房贷款比重有所抬头的有利回应,只有严控新增房贷比,合理控制房地产信贷规模,才能够引导资金流向实体经济,降低金融系统杠杆,释放居民消费活力,在有效控制系统性风险的同时为经济的持续发展集聚动力。
 



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