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长租公寓爆雷,互联网商业模式创新须防止“类金融”模式

近日,关于蛋壳公寓的负面新闻还在持续发酵,虽然其自身的公告仍在坚持“蛋壳没有破产”,但从目前的形势来看,蛋壳的结局是注定了的。今年以来,全国有多家长租公寓相继爆雷,仅8月一个月便占了近一半的数量,“友客”、“巢客”、“寓意”等等,不胜枚举。
 
长租公寓集体暴雷的背后其实有着非常多值得深入思考的问题,我们一一来谈。
 
长租公寓的性质方面,笔者对长租公寓这个行业是非常支持的,我国住房租赁市场这一块发展比较缓慢,市场供给混乱,市场需求不足,长租公寓的兴起无疑对租房市场发展起着很大的推动作用,特别是数字经济时代,长租公寓企业运用互联网技术将租房市场快速拉入互联网发展赛道,加速让租房市场进入数字化时代。如果简单作为一个共享平台,长租公寓有希望发展为一个匹配租户和租客的有效工具,这种模式对于解决当前城市化过程中多数人存在的住房问题是非常有效的,所以长租公寓有着天然的民生属性,无论从行业发展前景和政策支持角度都是很好的。
长租公寓的运营方面,由于租房市场的发展空间很大,同时又具有民生属性,长租公寓被众多资本所青睐,在资本的助力下,长租公寓同时长租公寓市场又有着互联网发展背景,行业发展伊始便具有明显的互联网特征,跑马圈地是过去行业竞争的常态,这种发展模式本没有什么过错,资本加持下的跑马圈地有利于企业形成规模,加速稳定的市场格局的形成。
 
不过,与共享单车和P2P一样,长租公寓没有扮演好平台的角色,而是扮演了中间商的角色,由于正处在风口之上,资本疯狂涌入,使得长租公寓成为了一个重资本、轻资产的行业。重资本的结果便是行业金融化,长租公寓的金融化内化于其发展模式当中,长租公寓跑马圈地往往采用高收低租的方式,高价从房东手中拿到房源,低价租给租客,以此抢夺客源,这种赔本赚吆喝的运作模式需要大量的资金支持,仅靠投资人拿钱是远远不够的,所以,通常的做法是以租房为标的进行再融资,其中包括期限错配、证券化等等手段,一方面拿投资者的钱,一方面拿银行贷款的钱,一方面又拿证券化的钱。而有了钱的长租公寓为了快速抢占市场并不会留足资金去应对可能出现的风险,而是尽可能的去使用资金继续参与市场竞争,这就导致企业看上去到处攻城略地,风光无限,但实际资金链非常的脆弱,一旦有问题出现将可能导致公司破产。
 
最终看似是一家企业倒下了,实际上却牵连背后很多人,其中最明显的是租户和租客矛盾,长租公寓往往采取收长付短的模式,租客付了一段时间的租房费用,但租户却只拿到了当月的,一旦长租公寓出问题,租户拿不到钱自然会想方设法要回房子,这也是为什么有发生租户夜里撬锁的事情,问题最严重的还是那些申请了租金贷的租客,既没了住所,还要每月缴纳贷款。
 
因此,长租公寓暴雷有着一连串社会影响的,而这些还都是可以被量化,我们能够看到部分,金融化导致的行业整体高风险对于整个租房市场的打击也非常的大,并且,租房市场的规模非常的大,一旦出现集体的暴雷事件,很有可能引发系统性的风险,而最终承担贷款的租客,承担风险的则是银行。
 
那么,如何管理或杜绝这类事件再次发生呢,笔者认为可以采用监管金融的方式对待互联网资金运作模式,在一开始就对长租公寓的进入进行严格的资格审查,给出资本金要求,其次要求长租公寓设立专门的银行账户,存入一笔类似存款准备金的资金,降低长租公寓利用资金盘进行无限杠杆操作的可能,最后,在限制长租公寓期限错配操作上或许可以指定较为规范的收付房租措施,比如设置租客缴费上限或设置租户收租下限等等。
 
需要注意的是,我们反对的是长租公寓的资金运作模式,而非长租公寓本身。在当前的高房价压力下,良好发展的租房市场对大多数外出务工者、刚毕业的大学生是一种慰藉,如果能够管理好互联网发展模式的金融化倾向,互联网带来的数字化创新对于市场的发展将产生巨大的推动作用。



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