2月2日，北京住房和城乡建设委发布了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（以下简称《通知》），《通知》是为了规范北京租房市场，并明确指出“本通知适用于住房租赁企业分散承租他人住房，再出租给承租人居住，并向承租人收取租金的活动。”这类住房租赁企业就是当下的长租公寓。去年长租公寓遭遇了诸多麻烦，出现各种乱象，诸如“高收低租”，“长收短付”，“资金池”，甚至“资金链断裂”，“卷款跑路”等问题集中暴露。

 

面对长租公寓的现状，一方面市场急需规范。需要有制度来约束长租公寓企业，当下出问题的长租公寓企业都有共同的特征，他们经营的不是租赁，而是金融，他们在业务中过多的嵌入了金融产品。而另一方面，虽然长租公寓广受诟病，但是长租公寓有其存在的合理性和必要性，其在城市房屋租赁市场提高了成交效率，通过装修和服务，提升了租客的租房体验，也为房东省却了很多麻烦。在长租公寓之前，个体二房东曾主导市场，但是群租现象，租赁纠纷，较差的居住体验也是客观存在，且监管难度更大。所以长租公寓有存在的必要。

 

一方面，急需规范，另一方面，当下我们需要长租公寓为城市租赁市场提供服务。所以北京市此时推出规范市场的制度是及时和必要的。《通知》的推出具有积极意义，一方面《通知》针对性的解决了当下长租公寓说面临的行业痛点，另一方面互联网技术日新月异，很多新兴行业也面临同样的问题，急需规范。《通知》为这些行业的规范提供了很好的范本。

 

北京住建委的《通知》从根本上有针对性的直面了当下长租公寓的问题。

 

对于“长收短付”，比如长租公寓从租客收取1年房租，却按月支付给房东，从而赚取资金时间价值的行为，《通知》规定，“住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。”这基本杜绝了长租公寓利用租金收支时差赚取资金时间价值的行为。规范了市场风气的同时，也稳定了房东和租客的租赁预期，因为即使长租公寓倒闭，房东和租客之间也不再会出现租金纠纷。

 

对于长租公寓“卷款跑路”的恶性行为，《通知》从两个方面遏制长租公寓对资金的占用：其一要求银行在实施“租金贷”的时候，需要将贷款发放给租户或者房东，不得直接将钱划拨给长租公寓企业；其二要求行业协会设置押金专管账户，押金不得超过1个月租金，合同结束押金由长租公寓向协会申领。这解除了长租公寓对租金贷和押金的控制权，从而使长租公寓和金融脱钩，脱虚向实。

 

对于长租公寓“假房源”的问题，要求长租公寓对承租和出租合同进行备案登记，同时要求长租公寓在签订合同时，使用官方示范文本。这些条款规范了长租公寓、房东和租客三者之间的合同行为，提高了房源的真实性，并让三方权责更加明确。

 

对于长租公寓的装修费的问题，要求装修需要获得房东书面同意。提前解除合同不得加收装修费。

 

就《通知》内容，总体而言，基本上覆盖了当下长租公寓市场的主要问题痛点难点，但并未阻断长租公寓行业的未来生长空间，《通知》在强调长租公寓企业履行义务的同时，也强调“支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。”可以说北京市规范长租公寓市场的行为，不是为了打击长租公寓市场，恰恰相反，规范是为了长租公寓行业更好、更健康的发展。未来长租公寓行业必然还会继续发展，但是长租公寓行业领域的金融属性将逐步弱化，企业将通过实打实的服务来进行市场竞争。未来长租公寓行业发展的基础更加夯实。

 

另外，北京市的这则《通知》也为互联网其他领域，尤其是共享经济领域的规范提供了范本。在现阶段，比如在线教育，比如医美行业，都存在类似的问题，这些行业和金融过度结合，诱导消费者实施“消费贷”。这些行业本该是服务行业，却添加了过多的金融属性，行业出现脱实向虚，最终出现各种相似的问题。比如“资金池”，资金占用，甚至欠款跑路等问题在多个行业出现过，而遏制这些企业对流动性的随意支配，监管这些企业的金融行为，是防止问题发生的好办法。

 

个人认为政策要在新兴行业发展初期及时补位，防止类似问题在多个服务行业重演，需要让企业明白，只有实打实的经营，落地本行业，脚踏实地才会获得成功。