近日，房租大幅度上涨引发公众“租不起”的担忧，针对近期个别住房租赁市场哄抬租金抢占房源的情况，北京市住建委于日前联合北京银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”，要求不得恶意竞争抢占房源。

据贝壳研究院Real Data数据，2018年7月北京市租赁成交环比增加19.2%，单平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。北京房租之所以大涨其中一个重要的原因就是租赁市场大量资本的流入。

从经济学的角度来讲，只要行业存在利润就会不断有企业进入。由于租赁市场资本回报率的提升，吸引大量的企业进入市场，资本的炒作使得房租的价格不断上涨，而房租的上涨反过来又吸引新的资本的流入，循环往复，进入各企业在市场中争抢市场份额，直至行业利润为零整个市场将会形成均衡状态。 

目前北京各租赁企业恶意竞争、争抢房源的行为其背后莫过于两大推动力：抢占市场份额和获取更高的超额利润。但事实上两者在本质上并无差别，其最终的实现形式都是通过抢占市场份额获取整个市场的垄断权，从而获取高于行业平均利润的超额利润。 

目前租赁市场资本的进入导致房租大幅上涨无异于是形成的一个行业进入的资本壁垒，由于房租的上涨，租赁企业成本升高，这必然会挤出一部分资本，使得资本雄厚的企业逐步占领更多的市场。 

可以看出虽然资本的推动是原生动力，但是房租的上涨更能是形成行业壁垒的直接原因，资本只是引起房租价格上涨的众多因素之一，形成开放竞争的市场环境还需规范市场行为，严厉打击任何炒房租的行为。 

需要注意的也值得令人担忧的是，当市场竞争性逐步衰弱而垄断性逐步增强时，企业就会逐渐拥有商品完全定价权。当企业拥有定价权时，其会为了获得最高的利润率，“量身定价”采取价格歧视的策略。 

所谓的价格歧视指的是垄断厂商为了增加垄断利润，会对同一种商品收取不同的价格。价格歧视依据所实施的定价策略不同， 具体的可以划分为一级价格歧视、二级价格歧视和三级价格歧视。 

同一家房地产企业，可能会在不同的市场上采取不同的定价策略。比如链家自如等互联网中介厂商，其在北上广深等一线城市获取成本相同的房源房租定价是不尽相同的，若是市场一家独大，那么厂商极有可能按照住户所愿意支付的最高价格来定价以获取最大利润，采取这样的策略虽然对企业来讲资源配置是有效率的，但是却损害了消费者本应有的权益。 

同时我们应当看到此次约谈会提出的三不得和三严查，都是针对搅乱租赁市场的资本和租赁市场供给端的囤积居奇、待价而沽行为做出的限制，来借以控制抢占房源和哄抬房价的行为。但是对于市场经济而言，资本回报率才是对社会资源资本流向的最好的指引。 

不仅仅是对租赁市场，对于整个房地产市场而言，其都缺乏一个近似公正的和竞争的资本回报率，通过对行业的资本回报率管制来控制厂商的价格和利润可以实现对社会资本资源的一个很好的引流，一定程度上提高资本的利用率同时规范市场经济行为防止行业畸形发展。

综上而言，窃以为管控市场乱象防止抢占房源哄抬房租，还是要在资本侧下功夫，比如说打压资本回报率，当然并不是说要行政制定一个资本回报率，这是做不到的，但我们可以降低租赁企业金融杠杆，避免成为房地产行业利用信贷资金来撬动“地球”，从而形成新的金融风险点。总之，必须要大力降低长租公寓等资本方的预期回报率，才会避免房租也被“炒”起来。而房地产预期回报率高主要就是由于房企的杠杆率高，所以资本回报率高，住房租赁市场须吸取房企的教训。

（作者盘和林系中国财政科学研究院应用经济学博士后）