岁末年初，山东省菏泽市、湖南省衡阳市关于取消限价、限购的消息引发全国高度关注，一些重要会议的文字表述也牵动着市场敏感的神经。2019年楼市究竟会怎么走，成为当前公众和市场最为关注的话题。

 

市场普遍预期房地产调控或许再度放松，担心房价再度攀升。不过，笔者认为，实际上无论是“分类调控”还是最新提出的“分类指导”，都只是微调，楼市大方向并没有改变，即自十九大报告以来，楼市政策就不断向住房的 “居住属性”倾斜，最新的中央经济工作会议是2019年经济工作的总部署，也是强调“房住不炒”。

 

当然，文字上的小调整也并非完全没有意义，2019年房地产政策就如同货币政策一样，大的方向并没有改变，但在一些灵活性等出现了较大改变。假如说2018年是“房价严打”阶段来说，去年整个房地产行业可谓是艰难竭蹶，楼市严冬中2019年已经出现回暖迹象。但总体而言，如今的房地产行业发展仍正处于“转轨阶段”，弯道减速不仅仅仅是“交通规则”，更是“生存规则”，2019年作为楼市弯道后第一年头，“稳 ”是基调，“稳中有进”是趋势。

 

首先，全国楼市基本面呈现“稳中有进”迹象。从土地市场来看，土地供应面积和成交面积均有所上扬，土地出让收入同比增加。据中国研究院数据显示，2018年全国300城市土地出让金额为41644亿元，同比增加2%。土地供应增加两成，刺激土地成交面积和成交额的上扬。考虑到房地产行业建设周期，这也就意味着，土地市场上的良好表现将反映到未来期的房地产市场的供给侧。不过需要注意的是，房地产商 “顺经济风向”行事会使得其对市场的积极作用释放表现为过程性的特点。

 

值得一提的是，不同城市土地市场呈现出不同的特点，“差别化调控”政策的影响或将延续。据中国研究院数据显示，北上广深等一线城市土地供需均下滑，二线城市供求上扬，三四线城市异军突起，佛山、常州等城市入围土地年收金榜单前20 。从土地市场的表现来看，一二线城市土地受政策影响程度较大，但是考虑到人口的流向，需防政策风向转变带来的市场过冷过热的不稳定的风险。

 

同时需要注意的是，虽然今年土地市场流拍数量有所增加，但是租赁市场后来居上，可以很好的实现对市场承接。同时政府方面在政策上也给与了积极的回调，给予了市场很好的政策支撑。以上海为例，尤其是2018年下半年，上海各大租赁品牌竞相发力，上海市全市新拓长租工具门店总量超过100家，上海租赁市场已经颠覆了运营商独大的局面。同时，国家方面也积极的给予购地优惠，放宽购地限制，以刺激拿地积极性，稳定市场的预期。

 

而就房地产开发投资市场来看，虽说国房景气指数略有回落，但是相比去年同期依旧是微幅上扬。换句话说，企业的开发投资意愿依旧很强，市场表现不强，缺少的是市场时机。据相关数据显示，2018年1-10月，全国共完成房地产开发投资99325亿，同比增长9.7%，增幅同比上升1.9%，相比去年增加2.7%，其中住宅完成投资70370亿，同比增长13.7%.

 

当然，需求方对房地产市场的支撑最终还要依赖于经济基本面的走向，从总体上来看，2018年经济总体运行平稳，经济增速维持在6.5%-7%之间，货币政策总体持续稳健，供应量略有回落。虽说货币政策虽略有收紧，但是考虑到房地产市场销售现状，其利于稳定房价预期。 数据显示，2018年1-10月，全国商品房销售面积达133117万平方米，同比增长2.2%，商品房销售额 115914亿元，同比增长12.5%，但是考虑到2018年下半年房地产市场严控对房地产市场的冲击，以上数据足以说明，被压抑的部分需求需要释放的空间将会相当大。

 

而刚刚结束的2019年的经济工作会议也明确指出，稳健的货币政策要松紧适度，积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，事实上是对宏观经济的一种积极刺激。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，对房地产市场不再收紧事实上也是一种松绑，可谓是没有坏消息就是一个好消息。我国楼市受到政策因素影响的程度远远超过市场因素，所以这也是2019年楼市“稳中有进”的根基所在。

 

事实上，受到宏观金融政策影响，房地产融资环境已经相对2018年，2019年会有很大的改观。报道称，在11月20日，花样年控股集团有限公司发布公告称，其全资附属公司花样年集团（中国）有限公司于近日获证监会批准发行29亿公司债。 第一期发行不超过10亿元，票面利率为7.5%。目前信托市场房企融资成本普遍13%左右，个别的房企项目融资成本已经突破15%。而花样年地产在“寒冬”中能以7.5%这么低的票面价格获批29亿元，实属不易。业内人士则解读为，地产冬季“抗寒”能力仍然较强。

 

综上，不论从经济基本面、货币政策以及金融政策，还是微观从土地市场、租赁市场、开发投资、销售市场来看，放眼2019年，房地产市场将会以“稳”为基调，以“稳重有进”为趋势。